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 康瑩鑫

在我國現(xiàn)代化發(fā)展的基礎上， 房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的在市場經(jīng)濟之中 有了一席之地，隨著時代的推移和 市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè) 逐漸的通過市場管理模式的構建， 進入到當前歷史發(fā)展的舞臺之中， 隨著十幾年的發(fā)展變遷，房地產(chǎn)發(fā) 展逐漸的進入到黃金發(fā)展期，房地 產(chǎn)行業(yè)作為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的核 心要素之一，也有了新的經(jīng)營發(fā)展 模式轉變，從原本的供過于求，到 現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策的落實，房地 產(chǎn)行業(yè)本身增速現(xiàn)狀逐漸的減緩， 很多企業(yè)不得不在高壓的市場環(huán)境 中轉變思路。而多元化理念的產(chǎn)生， —掃原本房地產(chǎn)行業(yè)萎靡的現(xiàn)象， 以多元化戰(zhàn)略為基礎，分散經(jīng)營風 險，尋求新的經(jīng)濟增長點成為現(xiàn)階 段行業(yè)發(fā)展的主要方向。
一、企業(yè)的多元化經(jīng)營理念的 提出
為了有效分析企業(yè)多元化經(jīng) 營理念，我們可以通過相關文獻資 料進行查詢分析，1957年美國的 安索夫在《多元化戰(zhàn)略》一書之中 首次提出了企業(yè)多元化經(jīng)營的相關 理念，文章內(nèi)部對于多元化的內(nèi)容 進行了分類，將企業(yè)管理基礎上的 多元化戰(zhàn)略劃分為了水平型、垂直 型、同心圓型以及混合型四種基礎 的類型。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，后 期的研究人員在原有的基礎上對多 元化經(jīng)營戰(zhàn)略進行了分析和論述， 讓多元化經(jīng)營戰(zhàn)略得到了一定的補 充和完善。在時代的推移下20世 紀相關研究學者在前人的理念下提 出了多元化的資源剩余理論，之后 結合相關的理論論述和企業(yè)發(fā)展的 特點構建出了生命周期理論以及風 險分散理論?，F(xiàn)階段很多研究人員 對于多元化經(jīng)營管理模式的認知更 多的劃分為兩種類型。一種是認為 多元化的戰(zhàn)略模式可以為企業(yè)的發(fā) 展獲得更多的契機，另一方面則提 出多元化的戰(zhàn)略思想因為多角度的 經(jīng)營，故而給予企業(yè)負面消極的影 響。我們通過分析多元化戰(zhàn)略思想 下，多角度經(jīng)營對于企業(yè)所產(chǎn)生的 負面影響，以此明確多元化所產(chǎn)生 的風險隱患問題。
而財務風險的提出，更多的 是指企業(yè)在實際發(fā)展階段所面臨的 財務風險隱患問題，多元化的經(jīng)營 理念下財務風險問題往往會相對凸 顯。而傳統(tǒng)理念下的財務風險有兩 種不同的意義，廣義下的財務風險 主要是指企業(yè)本身的資本結構不同 從而導致企業(yè)支付本息的實際能力 面臨風險侵襲。狹義的財務風險主 要是指企業(yè)在籌資管理、投資分析、 運營管控階段財務活動基礎上，因 為受到不可控因素的影響而導致企 業(yè)本身受到經(jīng)濟的損失。多元化的 財務風險問題更多的就是在此基礎 上所產(chǎn)生的。
二、房地產(chǎn)行業(yè)的多元化現(xiàn)狀 分析
房地產(chǎn)行業(yè)本身流動資金額 度較大，也是我國國民經(jīng)濟的一項 核心產(chǎn)業(yè)內(nèi)容之一，作為當前炙手 可熱的產(chǎn)業(yè)，本身的產(chǎn)業(yè)鏈結構較 長，關聯(lián)涉及面較大，往往可以有 效地推動多結構產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推進， 對于我國的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展有著較為 直接的影響作用。隨著時代的發(fā) 展，由于受到國家管理政策要求的 制約影響，現(xiàn)階段房地產(chǎn)本身的多 元化發(fā)展趨勢也愈加的凸顯。房地 產(chǎn)多元化是在當前時代發(fā)展背景 下所產(chǎn)生的一種戰(zhàn)略基礎要求。 在2010年左右，就有相關管理人 提出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的多元化轉型，在

時代的推移下，這種戰(zhàn)略構想逐漸 被印證，自從房地產(chǎn)企業(yè)集團化 發(fā)展之后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間的名稱 變更就愈加頻繁，其目的就是為了 適應多元化的戰(zhàn)略發(fā)展趨勢。通過 對我國具體數(shù)據(jù)分析觀察可知，截 至2020面的，我國有將近98% 的房地產(chǎn)業(yè)都實現(xiàn)了戰(zhàn)略目標的構 建，結合相關網(wǎng)絡數(shù)據(jù)研究觀察可 知，隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的 多元化戰(zhàn)略布局工作推進逐漸的深 入。很多房地產(chǎn)業(yè)都希望在當前高 壓的市場環(huán)境下，通過多元化的戰(zhàn) 略任務目標構建，逐漸的降低企業(yè) 的經(jīng)營風險問題。通過相關數(shù)據(jù)可 知，雖然近年來國內(nèi)外突發(fā)的安全 風險隱患較高，社會公眾對于事故 防范的意識逐漸的提升，但房地產(chǎn) 行業(yè)在2020年后半年出現(xiàn)的回暖 趨勢已經(jīng)銳不可當。在國家統(tǒng)計局 頒布的2020年第四季度的房地產(chǎn) 企業(yè)投資增速的數(shù)據(jù)研究中可知， 在2020年的第三、四兩個季度之 中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資同比增 長速度連續(xù)半年時間都始終保持政 治的增長趨勢，后半年房地產(chǎn)業(yè)同 比增速5.45%。隨著時代的發(fā)展， 銀保監(jiān)管系統(tǒng)本身對于房地產(chǎn)領域 的監(jiān)督管理工作意識逐漸的加強， 2020年8月所召開的央行與住房 和城鄉(xiāng)建設部座談會之中提出，房 地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管新規(guī)定要求明 確指出，房地產(chǎn)行業(yè)應當嚴格按''三 條紅線"落實相關業(yè)務要求。結合 貝殼在相關數(shù)據(jù)平臺之中所顯示的 數(shù)據(jù)可知，截止2020年底房企的 償債規(guī)模大約為9165億元，同比 增長28.7%，2021年房企到期債 務規(guī)模預計達到12448億元，同 比增長36%。在房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定 發(fā)展的基礎上，面對不斷增長的償 債壓力，導致很多房地產(chǎn)業(yè)所面臨 的財務風險隱患逐漸的集聚。尤其 房地產(chǎn)企業(yè)的U盾歐元化經(jīng)營本
舞暉褊參E 身的資金需求就相對較大，投資回 收長期會導致財務杠桿的提升，因 此加快分析房地產(chǎn)企業(yè)的多元化財 務風險研究對于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展， 國民經(jīng)濟的穩(wěn)定推動都有著積極的 影響意義。
三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營財 務風險分析
（―）籌資風險分析
籌資風險的產(chǎn)生主要是源自企 業(yè)籌資管理過程中，所面臨的還本 付息的相關壓力以及償債時間的限 制影響，主要是指現(xiàn)階段的房地產(chǎn) 企業(yè)為了實現(xiàn)高效經(jīng)營而實現(xiàn)資金 借貸，但有可能所面臨的資金風險 隱患問題。償債能力的全面分析是 有效判斷企業(yè)是否存在籌資風險問 題的主要方面。為此就需要結合相 關的數(shù)據(jù)指標分析企業(yè)本身的償債 能力。

表1房地產(chǎn)企業(yè)集團A相關數(shù)據(jù)指標
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
流動比率 1.52 1.4 1.36 1.37 1.26
遮動比率 0.62 0.52 0.42 0.38 0.33
資產(chǎn)負債率 85.75% 86.25% 83.58% 83.75% 84.77%

首先我們可以通過觀察企業(yè)本 身的流動比率，來判斷企業(yè)的償債 能力，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率若為 2，流動速比為1則較為合適，以 房地產(chǎn)經(jīng)營老牌企業(yè)集團A為例， 作為房地產(chǎn)經(jīng)營的老牌企業(yè)，通過 上圖可知，A企業(yè)在2020年之中 所產(chǎn)生的流動比率，速動比率都沒 有達到既定的行業(yè)標準規(guī)范值，從 企業(yè)本身的資產(chǎn)負債率觀察可知， 這項數(shù)值始終維持在較高的水平之 中，說明當前企業(yè)的借債相對較多， 由此觀之房地產(chǎn)企業(yè)A本身的償 債能力相對弱，籌資風險較高。房 地產(chǎn)企業(yè)A現(xiàn)階段籌資風險所存 在的主要問題集中于籌資規(guī)模相對 較大，同時籌資的方式較為單一。 要想實現(xiàn)多元化的戰(zhàn)略目標實現(xiàn)， 就需要實現(xiàn)大量的資本投入，另外 新的企業(yè)業(yè)務增長率較為緩慢，很 難在較短時間之內(nèi)形成現(xiàn)金流，需 要補充一定的資金，以保證企業(yè)經(jīng) 營的穩(wěn)定性。企業(yè)多數(shù)情況下需要 結合負債的方式實現(xiàn)資金的籌措， 而在早期經(jīng)營管理的過程中企業(yè)的 資金多數(shù)都是以銀行借款為主。但 是高額度的本金和負債利息的償 還，讓企業(yè)本身的償債壓力逐漸的 增大。另外企業(yè)通過其他的融資方 式籌措資金雖然較多，但私募融資 的擠出成本卻相對較高，對于企業(yè) 本身的籌資風險也在無形中產(chǎn)生了 壓力。

（二）投資風險分析
企業(yè)在實施資金的投入之后，所產(chǎn)生的對于企業(yè)經(jīng)營管理以及財務管理所產(chǎn)生的不利影響，且評價投資的 風險指標多數(shù)是以企業(yè)的贏利能力為基礎，發(fā)展能力為核心的問題就是企業(yè)的投資風險問題。
表2房地產(chǎn)企業(yè)集團A投資風險指標分析
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
銷售凈利率 8.33% 11.91% 14.27% 7.02% 6.19%
總資產(chǎn)凈利率 0.48% 1.57% 2.05% 0.85% 0.36%
股東權益同報率 11.51% 21.24% 28.11% 11.86% 5.50%

觀察表2可知，在多元化戰(zhàn) 略推進的基礎上，企業(yè)本身的銷售 凈利率逐漸地呈現(xiàn)出下滑的發(fā)展趨 勢，這個過程中無論是銷售凈利率、 總資產(chǎn)凈利率還是股東權益凈利率 來觀察可知，其本身的走向都是呈 現(xiàn)出逐漸下降的發(fā)展趨勢。這種現(xiàn) 象可以說明企業(yè)本身在資金的使用 效率中，能力較為低下，實際的投 資問題較為凸顯。企業(yè)的投資風險 主要集中在濫用資金、盲目的投資 管理所產(chǎn)生的問題，而多元化的領 域選址，也會導致相關的投資項目 的質(zhì)量相對較低。房地產(chǎn)企業(yè)A實 現(xiàn)非相關的多元化戰(zhàn)略，原本經(jīng)營 內(nèi)容也觸及不到陌生的環(huán)境之中， 因此其本身的環(huán)境適應能力以及市 場生存能力略有不足。例如，A集 團旗下某飲用水品牌虧損巨大，3 年巨虧40億元，其集團下屬糧油 板塊、乳制品業(yè)板塊也在此背景下 逐漸地脫離市場。說明了其行業(yè)分 析不到位，對于市場的把控不足。
（三）流動性風險分析
流動性風險主要是指企業(yè)現(xiàn)金 流流入與流出之間在時間上有所出 入所產(chǎn)生的風險，而為了更好的觀 察我們從經(jīng)營、投資、籌資三個方 面活動下的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)進行分析論 述。通過相關的數(shù)據(jù)分析可知，從 2016年之后，房地產(chǎn)企業(yè)集團A 本身的現(xiàn)金流在三年時間都出現(xiàn)了 負值的情況，同時實際的金額缺口 相對較大，這也說明了企業(yè)本身在 主流業(yè)務之中并沒有獲得較為充足 的現(xiàn)金流支撐，另外投資活動的基 礎上所形成的現(xiàn)金流凈值，始終都 是在負值的狀況下，這就說明企業(yè) 多元化經(jīng)營所需要的資金本身不能 通過有效的經(jīng)營活動產(chǎn)生出現(xiàn)金流 實現(xiàn)自我的補充，多數(shù)都只能依靠 外部的融資渠道獲得相關的資金支 持。

表3房地產(chǎn)企業(yè)集團A現(xiàn)金流凈值情況
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值 -586.10 -1509.73 547.49 -673.57 1100.63
投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值 -1195.59 -474.82 -603.63 -553.08 -241.28
籌資話動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值 2730.79 1529.13 -176.51 1431.63 -768.85

由上表數(shù)據(jù)中可知，在2016 年之后的很長時間里，企業(yè)本身的 自身供血能力不足，投資活動本身 不能為企業(yè)獲得較高的資金流量支 持，就迫切的需要通過籌資活動實 施現(xiàn)金流支撐，依靠大量的借款適 應當前的資金需求，在增加了企業(yè) 的償債壓力基礎上，也會導致企業(yè) 的流動性風險逐漸增加。
四、多元化房地產(chǎn)企業(yè)財務風 險的思考
通過觀察該企業(yè)的相關數(shù)據(jù) 指標分析可知，要想有效加大對于 企業(yè)風險的控制就要從三個方面進 行細致的研究判斷，以此更好地規(guī) 避企業(yè)的財務風險問題。首先要強 化現(xiàn)行的資金管控，進一步拓寬融 資的渠道。為此就需要在企業(yè)發(fā)展 的基礎上構建出一套較為完整的生 產(chǎn)經(jīng)營資金管理體系，對于企業(yè)未 來經(jīng)營階段的現(xiàn)金流的范圍以及數(shù) 量進行合理化的預測，以此進一步 增進資金的利用率。房地產(chǎn)企業(yè)管 理人員更應當關注企業(yè)的融資渠道 的多元化，在加快內(nèi)部融資的基礎 上，有效的實現(xiàn)應付賬款以及預收 賬款的合理化應用，以此削弱企業(yè)
的融資需求；其次優(yōu)化投資領域， 合理的實現(xiàn)規(guī)劃投資管理。多元化 的房地產(chǎn)企業(yè)在實施多元化的數(shù)量 管理的基礎上，也要關注多元化戰(zhàn) 略實現(xiàn)的質(zhì)量，著重探索相關的產(chǎn) 業(yè)和有高質(zhì)量發(fā)展前景的企業(yè)，嚴 格做好投資把關，在充分了解的基 礎上，分析投資優(yōu)劣，構建原有業(yè) 務的補充模式，協(xié)同發(fā)展管理；三 是建立起風險預警機制，在現(xiàn)有工 作基礎上，正確的認識多元化經(jīng)營 的領域內(nèi)容，加快風險控制，構建 全方位的監(jiān)管體系從確訂計劃、設 定專項部門、規(guī)范業(yè)務工作等行為， 加快風險隱患的規(guī)避。同時也要協(xié) 助其他各部門在內(nèi)部應對各類風險 問題，以此保證風險事件不會影響 其他企業(yè)；四是控制開發(fā)規(guī)模，不 要盲目擴大。在現(xiàn)有市場經(jīng)濟環(huán)境 下，對于房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模進 行有效地限制，在完成市場環(huán)境分 析之后，確定明確的開發(fā)管理工作 方式，以保證開發(fā)的最終效果，提 升開發(fā)質(zhì)量；五是財務角度控制融 資成本。在財務管理分析的基礎上 統(tǒng)籌管理方式，加快內(nèi)部綜合管理 機制的落實，加快融資成本的合理 化管控和綜合明確，制定出高質(zhì)量 的管理措施和管理實施方案，以有 序的推進方式，促進融資成本的進 —步統(tǒng)籌。
通過對A企業(yè)的相關數(shù)據(jù)指 標分析論述，我們可以觀察得知， 多數(shù)企業(yè)在實施多元化戰(zhàn)略的基礎 上，其本身在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié) 以及管理環(huán)節(jié)都存在諸多財務風險 隱患問題。為了有效的加快房地產(chǎn) 企業(yè)內(nèi)部的財務風險規(guī)避管理，企 業(yè)通過不斷的強化資金，進一步拓 寬現(xiàn)有的融資渠道，逐漸的構建起 較為系統(tǒng)的經(jīng)營管理工作體系，這 對于企業(yè)未來高效穩(wěn)健的發(fā)展有著 積極的推動作用。房地產(chǎn)企業(yè)的管 理人員更要充分的明確融資渠道的 多元化構建，在充分利用融資的基 礎上，增設對于應付賬款以及預收 賬款的合理化應用，以有效的降低 債務本身對于企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的壓 力。另外進一步實現(xiàn)合理的規(guī)劃投 資、構建風險預警機制，都能有效 地促進多元化經(jīng)營模式的構建，促 進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
作者單位天津陸津房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司