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 文/尤培東

　　行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)是黨和國家事業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和重要保障。管好房產(chǎn)、土地等實物資產(chǎn)是保障黨政機關(guān)高效運轉(zhuǎn)、落實過緊日子要求的重要途徑。近年來，江蘇省蘇州市機關(guān)事務(wù)管理局認(rèn)真貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于機關(guān)事務(wù)工作的重要指示精神，在深化市級行政事業(yè)單位房產(chǎn)集中統(tǒng)一管理和節(jié)約集約使用、推動閑置房產(chǎn)盤活利用服務(wù)古城保護(hù)更新方面進(jìn)行了積極探索和深入思考。

　　經(jīng)驗做法

　　近年來，管理局堅持系統(tǒng)觀念、問題導(dǎo)向，有力推動黨政機關(guān)辦公用房“六統(tǒng)一”管理，積極推進(jìn)市級黨政機關(guān)集中辦公區(qū)建設(shè)，因地制宜開展閑置房產(chǎn)盤活利用。

　　深化辦公用房集中統(tǒng)一管理。聚焦主責(zé)主業(yè)，將黨政機關(guān)辦公用房管理擺到突出位置。制定出臺《蘇州市黨政機關(guān)辦公用房管理辦法》及7個配套管理制度，明確機關(guān)事務(wù)、發(fā)展改革、行政審批、財政等部門及使用單位的職責(zé)分工，構(gòu)建辦公用房全生命周期管理制度體系。推動辦公用房的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一權(quán)屬、統(tǒng)一配置、統(tǒng)一使用、統(tǒng)一維護(hù)、統(tǒng)一處置等管理工作，加強資源統(tǒng)籌調(diào)配，促進(jìn)盤活利用，提升保障能力。完善辦公用房信息化管理“全市一張網(wǎng)”建設(shè)，完成全市黨政機關(guān)辦公用房的數(shù)據(jù)測繪及系統(tǒng)上線，形成橫向到邊、縱向到底、動態(tài)管理的智能化監(jiān)管模式。

　　推動辦公用房權(quán)屬統(tǒng)一登記。管理局主動協(xié)商市、區(qū)兩級不動產(chǎn)登記中心和原產(chǎn)權(quán)單位，攻堅歷史遺留問題，厘清房產(chǎn)“前世今生”，持續(xù)推進(jìn)市級黨政機關(guān)辦公用房權(quán)屬統(tǒng)一登記工作，現(xiàn)已完成128處、73.15萬平方米的市級黨政機關(guān)辦公用房權(quán)屬登記，登記率達(dá)77.9%。

　　規(guī)范辦公用房使用管理。聚焦黨政機關(guān)辦公用房管理，組織開展全市黨政機關(guān)辦公用房專項督查檢查，完成處級及以上領(lǐng)導(dǎo)干部辦公室面積超標(biāo)問題整改。開展黨政機關(guān)辦公用房專項巡檢發(fā)現(xiàn)問題整改，“一樓一策”完成辦公用房權(quán)屬登記不規(guī)范、未經(jīng)審批違規(guī)租用（無償使用）房產(chǎn)、改變技術(shù)業(yè)務(wù)用房用途等問題的整改工作。開展事業(yè)單位房產(chǎn)清理，全面掌握市級黨政機關(guān)下屬事業(yè)單位房產(chǎn)信息及房產(chǎn)對外出租、租用房產(chǎn)辦公情況，并按照租金不超過50元/平方米·月、面積不超過核定標(biāo)準(zhǔn)的80%的要求，對33處超限額標(biāo)準(zhǔn)租賃房產(chǎn)開展清理規(guī)范，年節(jié)約財政資金1530萬元。嚴(yán)格市級機關(guān)房產(chǎn)大中修項目審核，重點安排安全消險項目，暫緩實施改善提升項目，項目預(yù)算金額降至1000余萬元，核減率近90%。

　　推動市級集中辦公區(qū)建設(shè)。2017年以來，建成蘇州城市生活廣場集中辦公區(qū)，實施市行政中心綜合提升工程，開展干將西路1038號集中辦公區(qū)建設(shè)，市級機關(guān)辦公集中度有效提升，辦公條件和環(huán)境顯著改善。根據(jù)市委市政府古城保護(hù)更新決策部署，有序完成在歷史城區(qū)辦公的市統(tǒng)戰(zhàn)系統(tǒng)、市人社局、市生態(tài)環(huán)境局等13家市級黨政機關(guān)及20多家下屬事業(yè)單位的騰遷，實現(xiàn)了服務(wù)古城有機更新和改善機關(guān)辦公環(huán)境的同頻共振。

　　創(chuàng)新開展閑置房產(chǎn)盤活利用。綜合運用活化利用、合作開發(fā)、公開招租、實物置換等多種途徑，推動閑置房產(chǎn)處置盤活。將文控保建筑、名人故居和紅色資源等房產(chǎn)融入歷史文化名城保護(hù)工作，配合專業(yè)公司更新修繕、活化利用。安全隱患凸顯、無法用于機關(guān)辦公、體量較大房產(chǎn)，在不改變權(quán)屬前提下，與國企合作整體解危，建設(shè)運營文化產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意園、康養(yǎng)項目等。對散布于古城區(qū)的零星資產(chǎn)，“一房一策”公開招租，優(yōu)先引入文化工作室、眾創(chuàng)空間、非遺傳承等新興業(yè)態(tài)。按照等價值交換原則，與屬地政府開展房產(chǎn)置換，提升市級黨政機關(guān)辦公用房集中度和利用率。

　　問題挑戰(zhàn)

　　長期以來，蘇州市除黨政機關(guān)辦公用房和技術(shù)業(yè)務(wù)用房外，其他房產(chǎn)由各部門自行管理，房產(chǎn)低效使用、低價出租的情況較為突出。部分單位管理意識淡薄，房產(chǎn)情況不明、產(chǎn)權(quán)不清、賬實不符等現(xiàn)象時有發(fā)生。部分單位幾經(jīng)發(fā)展變遷，名下房產(chǎn)類型繁多，出現(xiàn)對外出租出借、租用借用社會房產(chǎn)、空置閑置并存現(xiàn)象，集約節(jié)約利用水平不高。

　　由于存在歷史遺留問題，很多低效閑置房產(chǎn)在盤活利用過程中面臨著難度大、周期長、風(fēng)險高等問題。一是房屋產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜。部分房產(chǎn)開展權(quán)屬統(tǒng)一登記和合法處置利用難度大；產(chǎn)權(quán)存在法律糾紛，收回難度較大；產(chǎn)權(quán)歸屬分割不清；土地超出用地紅線；土地、房產(chǎn)所有權(quán)人不一致；歷史上經(jīng)過改建、擴建、與原產(chǎn)證登記情況不符；土地規(guī)劃未經(jīng)核實、房屋建設(shè)程序不規(guī)范、原始資料缺失等。二是房屋狀況多樣。部分房產(chǎn)面積較小、位置偏僻、使用價值不大，不滿足現(xiàn)代辦公需要，無法調(diào)劑使用，處置利用難度大、周期長。部分房產(chǎn)具有使用價值，但房齡較長，存在安全隱患，有些被鑒定為危房，必須加固后才能使用，面對加固成本高于新建成本的現(xiàn)狀，處置利用進(jìn)退維谷。

　　思考建議

　　規(guī)范行政事業(yè)單位房產(chǎn)管理，對于發(fā)揮房產(chǎn)資源功能和價值、提升保障事業(yè)發(fā)展、提高公共服務(wù)能力意義重大。管理局將堅持系統(tǒng)觀念，創(chuàng)新工作方法，努力探索行政事業(yè)單位房產(chǎn)集中統(tǒng)一管理的蘇州方案。

　　摸清房產(chǎn)資產(chǎn)家底。組織開展市級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)清查專項行動，全面掌握市級行政事業(yè)單位各類房產(chǎn)的權(quán)屬情況、房屋特性、面積位置和使用狀態(tài)等，為下一步統(tǒng)籌調(diào)劑使用、規(guī)范租賃管理、盤活閑置房產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。加強機關(guān)事務(wù)部門和財政部門的分工合作，按照機關(guān)事務(wù)部門負(fù)責(zé)實物管理、財政部門負(fù)責(zé)價值管理的原則，對資產(chǎn)清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈盤虧情況，查明詳細(xì)原因，規(guī)范財務(wù)處理，實現(xiàn)賬實相符。其中盤盈的房屋土地，通過市場評估或?qū)＜以u審會形式確定其價值并登記入賬。按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實”原則，全面開展黨政機關(guān)辦公用房、技術(shù)業(yè)務(wù)用房、經(jīng)營性房產(chǎn)和事業(yè)單位辦公用房、技術(shù)業(yè)務(wù)用房的權(quán)屬統(tǒng)一登記工作，協(xié)調(diào)原產(chǎn)權(quán)單位和相關(guān)部門，會商梳理當(dāng)前政策，積極化解矛盾糾紛，及時補辦相關(guān)手續(xù)，在免稅期內(nèi)（2025年底前）完成權(quán)屬登記工作。

　　守牢辦公用房底線。做大底盤，將事業(yè)單位辦公用房納入集中統(tǒng)管范圍，參照黨政機關(guān)管理。對黨政機關(guān)辦公用房中閑置、待處置、出租出借房產(chǎn)及黨政機關(guān)經(jīng)營性房產(chǎn)開展分類甄別，收回體量較大、適合機關(guān)辦公的房產(chǎn)，進(jìn)一步做大辦公用房底盤。規(guī)范使用，根據(jù)機構(gòu)改革后各單位編制情況，重新核定辦公用房配置面積。動態(tài)開展辦公用房超標(biāo)使用專項整治，確保使用單位、領(lǐng)導(dǎo)干部合理使用辦公用房。對于違規(guī)使用或不合理現(xiàn)象，責(zé)令限期整改，并向?qū)徲嫛⒀惨暡块T通報。統(tǒng)籌調(diào)配，加大辦公用房資源跨系統(tǒng)、跨層級調(diào)劑使用力度，逐步實現(xiàn)職能相近的市級機關(guān)調(diào)整到同一辦公區(qū)集中辦公、市級機關(guān)與下屬事業(yè)單位相對集中辦公。逐步取消市級機關(guān)外租辦公用房，缺口部分全部通過盤活存量辦公用房統(tǒng)一調(diào)劑解決。規(guī)范維修，從嚴(yán)從緊審核市級黨政機關(guān)大中修計劃，加快房產(chǎn)維修地方標(biāo)準(zhǔn)編制，加強項目施工監(jiān)管，加大建筑新材料新工藝應(yīng)用力度，提升維修質(zhì)量和水平。明確辦公用房損壞要及時維修，避免將“病”房拖成危房，增加維修成本。

　　深入推進(jìn)閑置房產(chǎn)煥新。對于無法用于辦公的閑置房產(chǎn)資源，堅持因地制宜原則，通過注入國企、轉(zhuǎn)換用途、置換、出租、拍賣、拆除等多種方式盤活利用。將歷史城區(qū)內(nèi)市級黨政機關(guān)名下不適宜辦公的歷史建筑、文物建筑、控保建筑及有商業(yè)價值的閑置房產(chǎn)，綜合考慮資產(chǎn)賬面價值和市場價值，合理制定作價方案，報經(jīng)市資產(chǎn)清查處置工作專班同意后，按規(guī)范程序注入名城集團，由名城集團根據(jù)古城保護(hù)規(guī)劃，開展保護(hù)修繕和活化利用，充分發(fā)揮資產(chǎn)價值。根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展和城市更新需要，依法依規(guī)將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為社區(qū)公共服務(wù)用房或新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意園、文旅項目等新興業(yè)態(tài)，讓閑置房產(chǎn)煥發(fā)新價值。與屬地政府開展房產(chǎn)資源等價值置換，與土儲中心合作推進(jìn)閑置房產(chǎn)（土地）收儲及房產(chǎn)實物補償，進(jìn)一步整合優(yōu)化房產(chǎn)資源，同時將更具商業(yè)價值和便利市民文化生活的房屋置換出來，服務(wù)城市建設(shè)。對于歷史城區(qū)外的黨政機關(guān)難以調(diào)劑利用且具有商業(yè)價值的辦公用房，依規(guī)通過公共資源交易平臺和互聯(lián)網(wǎng)渠道公開對外拍租或拍賣，收益上繳財政，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。依規(guī)對部分老舊房產(chǎn)開展安全鑒定，對沒有加固改造價值的危房，在履行審批手續(xù)后，委托有資質(zhì)的施工單位實施拆除，消除安全隱患，拆除后可用于建設(shè)公共綠地等公益性設(shè)施。

　　更好服務(wù)古城保護(hù)更新。古城是蘇州最為獨特、不可替代的資源，是蘇州最具代表性的文化遺產(chǎn)，要推動房產(chǎn)集中統(tǒng)管和古城保護(hù)更新融合互促。積極推動歷史城區(qū)的市級機關(guān)騰遷，為古城保護(hù)更新騰挪空間。通過協(xié)議搬遷、實物安置方式，與土儲中心開展房產(chǎn)資源等價值置換，逐步將歷史城區(qū)市級機關(guān)辦公用房置換成市行政中心和城市生活廣場周邊的房產(chǎn)資源，為市級機關(guān)相對集中辦公區(qū)建設(shè)創(chuàng)造條件。將歷史城區(qū)內(nèi)市級行政事業(yè)單位在社區(qū)（小區(qū)）的閑置房產(chǎn)，通過無償使用、無償劃撥、協(xié)議定向出租等方式，劃撥給社區(qū)（小區(qū)），轉(zhuǎn)換為公共服務(wù)用房、社區(qū)食堂等公益場所，服務(wù)城市微更新，打造“一老一小”“一病一殘”服務(wù)陣地。在全面總結(jié)節(jié)假日機關(guān)事業(yè)單位停車位向游客免費開放工作經(jīng)驗基礎(chǔ)上，積極推動歷史城區(qū)內(nèi)及周邊市級行政事業(yè)單位的停車場、衛(wèi)生間、健身場所等辦公場所資源向游客及居民定向開放、錯時開放與假期開放，通過科學(xué)編制開放規(guī)劃，健全配套服務(wù)設(shè)施，加強運行秩序管理，推進(jìn)數(shù)字化服務(wù)場景運用，形成長效機制，助力化解歷史城區(qū)綠地空間緊缺、公共活動場地不足、就近停車?yán)щy等民生問題。